泓铭
　　
　　近三年来，上海房地产的大好形势为社会广泛肯定，但房价也为公众普遍所关注。最近国务院关于促进房地产发展的通知中，也提出要注意房价问题。
　　上海的房价到底怎么样呢？以同等质地的房屋相比较，上海的新房价格，在1995年2月到达顶峰以后，连续4年又9个月下降。2000年开始回升，到2003年8月，持续了3年半多时间，累计上升幅度超过了下降幅度。而二手房价格上升的幅度更大一些。
　　房价跌跌涨涨、涨涨跌跌是市场经济中的常事。在一般情况下，不必一跌（涨）即喜，也不必一涨（跌）则忧。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势；如果横向同一些沿海城市相比较，上海的房价涨速并不领先。不过同自身比较，跑得快了一些。
　　从长期角度看，上海房价的上升将保持较长时期。除了地价长期上升因素之外，根本原因是上海要在20年时间中，基本建成具有4个国际中心功能的世界级大都市，这无疑会对国际、国内产生巨大的吸引力。上海的房地产市场将具有全国性质和国际性质，导致需求强劲、持久，推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变上海房价总趋势的长期上升。其中蕴涵着另一个不为人注意的现象和道理：城市地位是房价的重要决定因素。城市的地位在提高，房价也在提升；反过来亦然，城市的地位跌落，房价也跟着走低。看一看20世纪80年代到现在，东亚几个明星城市房价的上升和下降的运行轨迹，个中道理就不言自明了。
　　在上海房价将长期上升这个大背景下，导致当前上海房价跑得快一些的原因有三：一是真实需求的大量释放。多年来，中央和上海市政府采取了一系列鼓励住房消费的措施，其中最重要的莫过于已售旧公房的提前上市和宽松的购房抵押贷款政策，使各种人群（本市、外地、海外、外国人）在上海购租住房的积极性相当高。二是套利需求活跃。什么是套利需求？即不是为了自己使用而购买，而是为了再出售赚取差价而购买的行为。当前这种套利需求可能过于活跃，为价格上升推波助澜。其中有一个现象值得留意：由于上海的房价比许多国际城市、尤其是东亚几个明星城市的房价低得多，加上目前美元同人民币的比价大，两个因素叠加，使海外散客对投资上海房屋的收益预期良好，由此形成了一股海外客套利需求（短期或长期）的势头。三是部分未来需求的提前释放。前两年旧区改造和动拆迁的力度大了一些，一部分被动拆迁居民本来并不具有即期改善住房的愿望和条件，在拆迁的情况下，提前购买了新的住房。
　　对于上海房价的现状，市政府的态度是进行平抑，主要的措施有两条：一是积极调整供应结构，在外环线附近建造数量较多的低价位住房，扩大供应。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。这些措施无疑是正确的，相信不要太多时日，其成效就会逐步显现出来。
　　在房价问题上，不同的人从不同的利益出发会有不同的态度。但从社会全局的利益来看，稳定房价应成为长期策略。理由有三：首先，任何一种经济体制都会提出三大基本目标：保持经济持续快速健康发展、充分就业、稳定物价，中国也不例外。要稳定物价必须重视稳定房价。所以，国务院关于房地产发展的通知中，明确提出要加强宏观调控，努力实现房地产市场价格基本稳定。其次，稳定房价是降低上海商务成本、完善投资环境的要求。近几年上海的商务成本提高比较快，主要是劳力、土地、房屋价格高。从市场经济的传导机制来看，是房屋价格导致了土地价格的变动。要稳定地价必先稳定房价。同时，房价的上升还会提高居住者、使用者的成本，也需要稳定。再次，稳定房价是稳定市场、避免房地产泡沫经济的需要。世界上许多国家曾经发生过房地产泡沫经济，对社会经济发生了巨大的消极影响。人们痛定思痛，发现房地产泡沫经济的主要表现和原因，就是房价的大涨。可见，要稳定房地产市场、要避免房地产泡沫经济，必须稳定房价。
　　如何稳定房价？笔者认为，首先要确立政府的房价调控目标，明确提出每年房价的控制水平。其次要建立权威的科学的价格指数发布制度，以便各个方面认清价格的真实变动，然后才有相应的对策。三是要多角度实施对房价的调控，不能完全依赖低价住房建设和降低动拆迁力度两条途径。综合治理，可能是较好的办法。比如土地供给数量和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。当前，对于套利需求的适度控制和对于售房中明显炒作行为的行政查处，可能要提到议事日程上来。联系到最近海外鼓噪人民币升值和外汇热钱的涌入，对于房屋套利需求的势头再也不能掉以轻心。四是要尽快研究房价上升中的利益分配机制，对于过度套利需求所取得的利益，国家要予以适度的提取，从而从利益分配机制上达到平抑房价的目的，也有助于社会主义社会中效率与公平的均衡。
　　（作者为上海市社科院房地产业研究中心副理事长）